Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété, qu’est-ce que ça veut dire ? Et à quoi ça sert ?

le 17 octobre 2014

1°) Définition et grands principes :

Le droit de propriété est composé de 2 éléments :

  • l'usufruit, est le droit d'utiliser le bien ou le droit d'en recevoir les revenus (loyers d'un appartement, intérêts de placements, etc.). C’est un droit par nature temporaire.
  • la nue-propriété correspond au droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le donner, de le modifier, de le détruire ou de le vendre.

Un usufruit coexiste toujours avec une nue-propriété. La propriété est dite « démembrée » lorsque deux personnes distinctes détiennent chacune un de ces droits.replicas relojes Lorsqu’une situation de démembrement existe, le fait de réunir ces 2 droits en une seule main reconstitue la pleine propriété sans qu’il soit prélevé de taxe ou d’impôt.

Très souvent nous entendons parler de démembrement à l’occasion d’une situation malheureuse : un décès et le règlement de la succession qui s’ensuit. Dans ce cas, il nous est imposé par la loi lors d’une succession en présence d’un conjoint survivant et d’enfants communs (sans remariage). Ce mode de détention d’un patrimoine peut être intéressant en cas de bonne entente, mais peut s'avérer dangereux en cas de mésentente entre les membres de la famille : la gestion des biens démembrés implique un accord entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, non seulement dans la perception des revenus produits par le bien (pour cela il faudra envisager la rédaction d’une convention de démembrement), mais aussi si une vente est envisagée (il faut l’accord des deux parties…).

Mais il faut savoir que le démembrement peut aussi être volontaire. Dans ce cas, s’il est habilement utilisé, il devient un véritable outil patrimonial pour la constitution et la transmission d’un patrimoine immobilier et/ou financier. Nous parlons, par exemple de donation avec réserve d'usufruit, vente ou achat de la nue-propriété, etc…

2°) Exemples d’opération de démembrement volontaire :

a) Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier (par l’intermédiaire de transactionnels spécialisés sur ce marché)

Dans ce cas, le démembrement va être utilisé comme un outil de constitution de patrimoine. Il va permettre de limiter le montant de l'investissement initial nécessaire, avec pour objectif de percevoir des revenus locatifs différés (au moment de la retraite par exemple). Les étapes de cette opération sont les suivantes :

1° étape : achat de la nue-propriété d’un appartement neuf pour une période de 10 ans. Le prix d’acquisition représentera environ 77% du prix du même bien s’il était acheté en pleine propriété. L’usufruit sera, au même moment acheté par un institutionnel (par exemple une compagnie d’assurance ou un fonds de pension).

2° étape : Pendant la période des 10 ans, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer donc il ne paie pas d’impôt foncier, et ne paie pas non plus la taxe foncière qui est à la charge de l’usufruitier. En outre, si l’acquisition est réalisée via un emprunt bancaire, les intérêts d’emprunts sont déductibles des autres revenus fonciers (exclusivement) dans les règles de droit commun.

3° étape : au terme des dix ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de l’appartement sans frais lié à cette opération et il peut en disposer librement : l’occuper, le louer ou le vendre.

Cette opération doit impérativement être encadrée par un contrat qui précise notamment la durée du démembrement, et les relations entre acquéreurs. On peut, par exemple, préciser qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire prendra en charge les grosses réparations…

b) Réaliser une donation avec réserve d’usufruit  

Cette fois, le démembrement va permettre de transmettre du patrimoine via une donation de la nue-propriété seulement à un ou plusieurs enfants par exemple, tout en conservant la jouissance du bien.

Cette opération présente des avantages fiscaux indiscutables dans la mesure où le donataire ne paye des droits que sur la nue-propriété, qui a une valeur moindre que la pleine propriété. Ensuite, au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien (du fait de l'extinction de l'usufruit) sans avoir à régler de droits de succession. La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété consécutive au décès de l'usufruitier n'est pas taxable.

fake watches Vacheron Constantin

Cette opération peut être réalisée sur un bien immobilier (appartement ou maison), mais également sur les parts d’une Société Civile Immobilière qui détient à son actif un ou plusieurs immeubles, ou sur un compte titres qui détiendrait des valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM).

replica watches Vacheron Constantin

D’autres schémas sont envisageables et nous n’avons, volontairement,replicas de relojes pas abordé toutes les subtilités du démembrement de propriété dans cette actualité par souci de simplification.

Bien entendu, nous nous tenons à votre disposition pour développer ces sujets et étudier une adéquation avec vos besoins.